O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um dos custos mais significativos na compra de um imóvel em São Paulo. Com alíquota de 3% sobre o valor da transação, esse imposto pode facilmente representar dezenas de milhares de reais.
Entender como o ITBI é calculado e quem tem direito a desconto ou isenção é essencial para planejar a compra do imóvel de forma inteligente.
O Que É o ITBI?
O ITBI é um imposto municipal cobrado na transmissão de bens imóveis "inter vivos" — ou seja, entre pessoas vivas (diferente do ITCMD, que incide sobre heranças e doações).
Em São Paulo, o ITBI é regulamentado pela Lei Municipal 11.154/91 e administrado pela Secretaria Municipal da Fazenda.
Características Principais
- Alíquota em SP: 3% (uma das mais altas do Brasil)
- Fato gerador: transmissão da propriedade (escritura ou registro)
- Quem paga: o comprador (pode ser negociado)
- Quando pagar: antes da lavratura da escritura
Como Calcular o ITBI
Base de Cálculo
A Prefeitura de São Paulo usa como base o maior valor entre:
- O valor da transação (preço de compra e venda)
- O valor venal de referência (calculado pela prefeitura)
O valor venal de referência pode ser consultado no site da Prefeitura de São Paulo (portal de ITBI). Esse valor geralmente é inferior ao preço de mercado, mas a prefeitura o utiliza como piso.
Exemplos Práticos
| Situação | Valor Transação | Valor Venal Ref. | Base ITBI | ITBI (3%) |
|---|---|---|---|---|
| Apto Moema | R$ 800.000 | R$ 650.000 | R$ 800.000 | R$ 24.000 |
| Apto Centro | R$ 350.000 | R$ 400.000 | R$ 400.000 | R$ 12.000 |
| Studio Pinheiros | R$ 450.000 | R$ 380.000 | R$ 450.000 | R$ 13.500 |
Atenção: se o valor venal de referência for maior que o preço pago, a prefeitura cobrará ITBI sobre o valor venal. Nesse caso, é possível contestar administrativamente.
Quem Tem Direito a Isenção ou Desconto
Isenção Total
- Primeiro imóvel pelo SFH: imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação com valor de até R$ 184.287,65 (atualizado anualmente) têm isenção total do ITBI em SP
- Programas habitacionais: imóveis do Minha Casa Minha Vida (faixas 1 e 2) podem ter isenção conforme legislação municipal
- Incorporação ao patrimônio de empresa: em casos específicos de integralização de capital social
Desconto de 50%
- Imóveis financiados pelo SFH com valor entre R$ 184.287,65 e R$ 368.575,30 têm desconto de 50% no ITBI sobre a parcela financiada
Como Solicitar
- Acesse o portal de ITBI da Prefeitura de São Paulo
- Preencha a declaração com dados do imóvel e da transação
- Anexe documentos: contrato de compra e venda, matrícula, documentos pessoais
- Para isenção SFH: anexe o contrato de financiamento
- Aguarde análise (prazo médio: 15-30 dias)
Se está comprando com financiamento, compare antes as condições entre Caixa, Itaú e Bradesco.
ITBI na Compra de Imóvel na Planta
Na compra de apartamento na planta, o ITBI tem particularidades:
- Cessão de direitos (compra e venda do contrato antes da entrega): não incide ITBI, apenas IR sobre ganho de capital
- Entrega das chaves: ITBI é cobrado sobre o valor total do imóvel na data do registro
- Financiamento da parte restante: a parcela financiada pode ter desconto conforme regras do SFH
Contestação do Valor Venal
Se o valor venal de referência estiver acima do valor de mercado, você pode contestar:
- Impugnação administrativa: solicite revisão à Secretaria da Fazenda com laudos comparativos
- Ação judicial: medida mais demorada, mas pode resultar em restituição
- Laudo de avaliação: contrate um engenheiro avaliador credenciado pelo CREA para embasar a contestação
O STJ já decidiu que o valor venal de referência não pode ser imposto unilateralmente — o contribuinte tem direito de contestar com base no valor real de mercado.
Prazo e Forma de Pagamento
- Prazo: ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura
- Forma: guia DAMSP (Documento de Arrecadação do Município de SP) gerada online
- Parcelamento: não é possível parcelar o ITBI em SP — pagamento à vista
Inclua o ITBI no planejamento total de custos junto com escritura, registro e outras despesas de documentação.
Dicas para Economizar no ITBI
- Verifique o valor venal: se estiver acima do mercado, conteste antes de pagar
- Use financiamento SFH: parcela financiada tem desconto
- Negocie com o vendedor: em alguns casos, o vendedor aceita absorver parte do ITBI no preço
- Planeje a data da escritura: o ITBI é calculado na data do fato gerador
- Consulte um advogado tributarista: para transações acima de R$ 1 milhão, pode valer a pena
Perguntas Frequentes
Posso parcelar o ITBI em São Paulo?
Não. O ITBI em São Paulo deve ser pago integralmente antes da lavratura da escritura. Diferente do IPTU, não há opção de parcelamento. Planeje esse custo com antecedência — para um imóvel de R$ 500 mil, são R$ 15 mil de ITBI.
O ITBI incide sobre herança?
Não. Transmissões por herança ou doação são tributadas pelo ITCMD (imposto estadual), não pelo ITBI. O ITBI incide apenas sobre transmissões onerosas entre pessoas vivas — ou seja, compra e venda.
Se eu comprar um imóvel financiado, pago ITBI sobre o valor total?
Sim, o ITBI incide sobre o valor total do imóvel, não apenas sobre a entrada. Porém, se o financiamento for pelo SFH e o imóvel estiver dentro dos limites legais, a parcela financiada pode ter desconto de 50% no imposto.
O que acontece se eu não pagar o ITBI?
Sem o pagamento do ITBI, o cartório não lavra a escritura, e sem a escritura não é possível registrar a propriedade. Na prática, você não se torna legalmente dono do imóvel. Além disso, a prefeitura pode cobrar multa e juros sobre o valor devido.
